Купить недвижимость в ДНР или продать в 2020 г, практические советы сторонам сделки

Купля-продажа недвижимости в ДНР 

   - тема распространенная и изученная, но вопросы возникают постоянно. Начнем с общих понятий и правил.

   Недвижимое имущество – земельные участки, жилые дома, квартиры, офисные помещения, гаражи, иные здания, сооружения прочно связанные с землей, а также объекты незавершенного строительства, предприятия как единые имущественные комплексы.
   Сделки с недвижимостью - купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание и др.

   Требования к сделкам - подлежат нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации права собственности. Это значит, что договор заключается в присутствии нотариуса и им удостоверяется. Под регистрацией права собственности понимается - внесение информации о вещных правах на недвижимое имущество в Государственный реестр прав (т.е. официальное признание и подтверждение государством Вашего права собственности).

 

  Если Вы решили купить недвижимость в ДНР или продать возникает вопрос: что для этого нужно?

 КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ для ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ в ДНР:

- паспорта и идентификационные коды сторон договора, а также лиц привлеченных к сделке (жена, муж);
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технический паспорт на объект;
- заключение о стоимости имущества;

- справка о регистрации по месту жительства (для налогообложения);

- информационная справка на объект недвижимости;

- справка о составе семьи (для жилой недвижимости).
   По желанию Покупателя справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
   Список не является исчерпывающим и может быть дополнен другими документами в зависимости от объекта недвижимости.

   Более подробную информацию о перечне документов уточняйте у нотариуса, который будет оформлять договор. 

  Местом заключения сделки купли-продажи является место регистрации одной из сторон или местонахождение недвижимости. (К примеру, если объект находится в г. Донецке, то сделку можно оформлять у любого нотариуса зарегистрированного в г. Донецке).

   Разъясним порядок действий, как для покупателя так и для продавца.

  Итак, если Вы ПОКУПАТЕЛЬ недвижимости.

    В первую очередь необходимо обратить внимание на документы продавца. Принадлежит ли объект недвижимости ему лично. Если да — хорошо. Если перед Вами представитель собственника по доверенности, то в момент заключения сделки необходимо проверить эту доверенность на предмет ее действительности (проверить можно у нотариуса). С июня 2020 года осуществить сделку купли-продажи недвижимости в ДНР можно исключительно (!) по доверенности, выданной нотариусом ДНР. Акцентируем внимание: запрещено (!) использование доверенностей выданных нотариусами любых других государств (в т.ч. Российской Федерации и Украины).

   Во вторых: проверьте готовы ли документы для оформления сделки.
   На что обратить внимание: 

- внесены ли сведения о недвижимом имуществе в Государственный реестр прав;
- изготовлен ли технический паспорт на объект недвижимого имущества (обращаем внимание, что срок действия технического паспорта составляет 1 год).
- нет ли самовольного строительства (перепланировок). Обычно об этом свидетельствует штамп в техническом паспорте.
   На что это влияет? На то, как скоро вы оформите сделку.

   В третьих: если Вы даете продавцу аванс (предоплату, задаток) и просите написать расписку, то наша рекомендация оформить ее как займ. Не пишите, что деньги даются в счет купли-продажи (квартиры, дома), поскольку в случае срыва сделки вернуть свои деньги, если их добровольно не отдадут, будет проблематично. Проблема заключается в том, что все договора связанные с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и если форма договора не соблюдена, то такой договор считается незаключённым (т.е. не порождает у сторон никаких прав и обязанностей). С распиской в виде займа все гораздо проще.

    В четвертых: рекомендуем оформлять договор купли-продажи недвижимости у нотариуса, которому доверяете лично Вы. Продавцу должно быть все равно у какого нотариуса заключать договор, если с документами и недвижимостью все в порядке.

   И последнее. После заключения договора у нотариуса Вам необходимо зарегистрировать свое право собственности в Департаменте государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

   Выглядит это примерно так: Вы собираете пакет документов (копия паспорта, ИНН, оригинал и нотариально заверенная копия договора, технический паспорт на объект + копия, квитанция об оплате республиканской пошлины) и подаете его в Единый разрешительный центр по месту нахождения недвижимого имущества. Ждете 2-3 недели и там же забираете свои документы обратно. Подтверждением регистрации права собственности будет выданное на специальном бланке ИЗВЛЕЧЕНИЕ.

   P.S. В случае если Ваши документы на недвижимое имущество были выданы нотариусами или другими государственными органами Украины в период с 11.05.2014 г. по 31.12.2016 г., то они подлежат обязательной легализации в ДНР. Если такой легализации не будет, то Ваши документы в ДНР являются недействительными.

    Если Вы ПРОДАВЕЦ недвижимости.

   Если Вы решили продать или иным способом распорядиться своим недвижимым имуществом, Вам необходимо внести сведения о Вашей недвижимости в Государственный реестр прав. Это требование касается тех, кто приобрел недвижимость до 11.05.2014 г. и не зарегистрировал свои права в новом реестре (те, кто приобрел недвижимость после 11.05.2014 г. и до 31.12.2016 г. и оформил сделку у нотариусов в Украине, предварительно должны пройти легализацию документов).

   Для внесения сведений в Государственный реестр прав понадобятся следующие документы:
- копия паспорта и идентификационного кода собственника;
- правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
- квитанция об оплате республиканской пошлины;
- технический паспорт на объект.

   С первыми тремя пунктами проблем в основном не бывает. А вот технический паспорт необходимо обновить, т.е. сделать новый. Изготовлением технических паспортов занимается Отдел технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества (по народному БТИ).
   Заявление о проведении технической инвентаризации объекта подается в Единый разрешительный центр к нему прилагаются:
-нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа;
-оригинал старого технического паспорта;
-копия паспорта, ИНН собственника;
-квитанция об оплате республиканской пошлины.

   Срок изготовления технического паспорта согласно Приказа Минюста ДНР от 09.02.2016 г. № 96 «Об утверждении временного Порядка проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» составляет до 30 дней, а если объект большой и сложный то до 90 дней. Получив новый технический паспорт, в том же Едином разрешительном центре подаем документы (перечень смотри выше) для внесения сведений о Вашей собственности в Государственный реестр прав. Как правило, процедура занимает 2-3 недели.

   В итоге Вы получаете свой правоустанавливающий документ, технический паспорт и извлечение о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все Вы в Реестре!!!

   Если у Вас уже есть покупатель, то одновременно с внесением сведений в Государственный реестр прав закажите «Информационную справку» на объект недвижимости. Обращаем внимание, что у Информационной справки короткий срок действия и заказывать ее желательно перед самой сделкой.

   Параллельно с информационной справкой закажите «Заключение о рыночной стоимости недвижимости». Этим занимаются субъекты оценочной деятельности, получившие соответствующий сертификат. Срок изготовления обычно не превышает 3-х дней, а там как договоритесь.

   Если в жилой недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то для заключения договора понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Они входят в структуру районных, городских администраций. Рекомендуем перед проведением сделки, снять с регистрации (выписать) всех зарегистрированных. Это конечно не влияет на заключение договора с точки зрения закона, но влияет с точки зрения приобретателя. Почему-то люди не желают приобретать недвижимость вместе с какими-то прописанными жильцами. Странно, почему???))))))

   Получив все выше перечисленные документы Вы готовы к заключению сделки.

   Одна из главных рекомендаций для продавца! В момент заключения сделки обязательно пересчитайте деньги, проверьте подлинность купюр на специальном приборе (есть у нотариусов), а также просмотрите их на предмет отсутствия каких-либо штампов, рукописного текста и иных загрязнений, поскольку суровый Центральный республиканский банк ДНР не примет их.

   ТОНКОСТЕЙ ОЧЕНЬ МНОГО, в зависимости от объекта.
   Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости опытным юристом обезопасит Вас. Обращайтесь всегда рады помочь! 

 тел. 071 3138443

ООО "Правозащита", г. Донецк, пр. Ильича, 82 


.